A saber con la Sareb

A menos de una semana para que la Sareb, comúnmente banco malo, comience oficialmente a funcionar todavía sigo sin tener clara la necesidad de su existencia. por no hablar de mis crecientes y cada vez más firmes dudas sobre el interés, desde un punto de vista inversor, por participar en este proyecto. En algo estaremos coincidiendo analistas y economistas con los inversores a los que se quiere involucrar en la constitución del núcleo de capital privado, cuando como todo parece indicar su constitución, prevista para el 1 de diciembre, se podría retrasar por falta de interés, miedo o llámenlo como quieran. Y es que previo a las rondas de contactos efectuadas a inversores privados, ya son conocidas las notorias discrepancias de los bancos “sanos” del Grupo 0 del informe Wyman a los que según el FROB se les invita a entrar y según estas mismas entidades se les obliga a participar. Cuestión de matices.

No es mi caso evidentemente pero si una institución pública que representa a unsector que en una parte significativa se encuentra quebrado o a punto me invitase a participar en su reconstrucción y antes de ver los detalles lo que oigo es la negativa por formar parte del capital de esa entidad de algunos, caso particular de BBVA en boca de su presidente, o el poco entusiasmo de otros, la gran mayoría, yo me lo pensaría dos veces. Y eso es lo que está sucediendo y no tanto por la influencia que puedan ejercer los propios implicados sino porque el diseño del plan de restructuración de la banca quizás no es el mejor posible y no digamos ya sus primeros pasos.

Como banco malo yo entiendo una alternativa al rescate de cientos miles de clientes para los que no hay literalmente solución en caso de quiebra del sistema. No son muchos los precedentes pero, en mi opinión, su creación no puede ser calificada como opción buena sino de malamente necesaria con el agravante de que a los únicos a los que les ha parecido buena es a los políticos y los burócratas de la troika. Desde luego que a los contribuyentes no pues vivimos en un permanente bail-out del sistema. 

El sobre apalancamiento del activo de los bancos, una deficitaria estructura de pasivo que alimentó el crecimiento desmedido del balance, la deficiente calidad de los recursos propios y su regular diversificación, son los comunes denominadores de un sistema que durante tres décadas ha descansado sobre una absurda competencia no requerida entre dos tipos de entidades antagónicas como eran bancos y cajas. Todo esto forma parte del pasado y poco aportaría si me dedicase a escribir sobre lo ocurrido pues, además de existir un montón de literatura, es bien conocida la percepción que se tiene de los analistas financieros de que somos excelentes narradores de lo ocurrido pero unos pésimos predictores del futuro (los regulares, pues buenos no se engañen no hay, no son los analistas sino aquellos que arriesgan su dinero y su reputación).

Pues bien, ese banco malo plantea como solución mágica detraer de los balances de los bancos todos aquellos activos inmobiliarios denominados tóxicos como solución para la restructuración y recapitalización definitiva del sector. De entrada, la Sareb parte de un error conceptual pues precisamente lo que agravó la crisis del sistema fue la aparición en los noventa de grandes inmobiliarias con unas ambiciones desmedidas de crecimiento y desarrollo con el agravante de que muchas de ellas estaban participadas por los propios bancos, que por si no tuvieran poco con el préstamo retail y promotor, buscaban una porción mayor del pastel participando en la fiesta al convertirse en sus accionistas.

Con un banco malo lo que tenemos es una gran inmobiliaria estatal con nada menos que unas 100.000 viviendas y casi 12 millones de metros cuadrados de suelo bajo gestión, que vuelve a cometer el error de querer a la banca en su capital, a ser posible mayoritario por eso de compartir los riesgos y aparentar que se involucra al sector privado en las pérdidas. Todo ello en contra del propio deseo de los “invitados” pues precisamente la banca ya está muy escaldada, y por si fuera poco prometiéndole un horizonte de beneficios con rentabilidades de hasta el 15% para la inversión. 

¿En un contexto de caída hacia el abismo es creíble ese umbral de rentabilidad? Pues uno podría pensar que en parte tiene sentido porque, a pesar de la tremendametedura de pata esta semana del presidente de la AEB, el banco malo se desarrolla sin riesgo de construcción, pues no se iniciará nada y todo aquello en desarrollo que no pueda ser rentable será demolido, el riesgo del suelo desaparece, pues sobre un valor ya muy depreciado se establece un recorte mínimo del 80% que llegará en muchos casos al 100%, y porque al fin y al cabo, dado que no hay un proceso negociador, ni siquiera existe un carácter voluntario, lo que se está exhortando es a que entidades desahuciadas intercambien activos sobre una base de precios que como punto de partida tendrán un descuento del 63% en los activos adjudicados y un 46% en los préstamos.

Fuente: FROB

El Estado por tanto va adquiriendo un papel cada vez más viciado. No ya por rescatar entidades que tenían que haber sido liquidadas (el PSOE pensó más en términos electorales y el altísimo coste de imagen que supondría liquidar un tercio de la banca que era lo que tenía que haber hecho), sino porque adopta un peligroso rol pues sigue siendo un interventor y controlador de bancos a golpe de rescates y nacionalizaciones. Recordemos que actualmente hay dos entidades en proceso de venta (Banco de Valencia y Catalunya Banc) y dos más que lo esperan estar (NCG Banco y Bankia), ello sin contar con la posibilidad futura de entrar en el capital mediante la conversión de CoCos en aquellas que de aquí a seis meses necesiten fondos públicos. 

Y es peligroso porque las entidades no se gestionan solas. Si son nacionalizadas con dinero público el criterio del Estado en relación al binomio riesgo y rentabilidad debe prevalecer sobre el de la gestión privada tal y como la entendemos. Ya sabemos que la vivienda en manos de la Sareb no tendrá función social y que a la vista de los precios obligados de transferencia lo que buscará a futuro es rentabilizar las adquisiciones mediante una venta a precios muy superiores buscando rentabilidades que cubran el coste del capital, hoy imposibles de obtener. 

¿Qué ocurriría si manteniendo como ahora tiene el control sobre el 20% de los activos del conjunto del sistema, se viese tentado de hacer fluir el crédito desde los bancos nacionalizados hacia los activos nacionalizados? Los directivos de la Sareb dirán “imposible”. Ya. Después de escuchar el disparate del gobierno de poner precio a la nacionalidad española, mucho más camelo si se lee la letra pequeña, concediendo nacionalidades al precio de 160.000 euros, que es la inversión mínima en vivienda puesta como requisito, yo personalmente desconfío de todo y de todos. Y no es de ahora.

Miren, si damos por bueno el escenario base propuesto por el informe de Oliver Wyman, supervisado por el Banco de España y aceptado por la troika, en los primeros años de andadura de la Sareb los precios inmobiliarios se espera que caigan un 1,5% anual (-3,5% anual en el caso adverso). Bien, como se supone que los activos trasvasados son problemáticos, y eso significa de menor calidad que uno al corriente de pago, pues así lo atestigua la situación de esas entidades y la localización de muchos de esos inmuebles (Levante, cinturones urbanos sobredimensionados, regiones en serios problemas de deuda pública y privada, etc.), estamos hablando de un valor de partida de 45.000 millones de euros (cifra que podría ser duplicada el año que viene con la incorporación del Grupo 2), que se espera se deprecie al menos dos años pero que supuestamente se podrá poner en valor en un máximo de 15 años desde hoy. 

Cualquiera que entienda algo de Project Finance se dará cuenta de qué estoy hablando si digo que se te ponen los ojos como platos. Por tanto, no se espera que la Sareb genere beneficios significativos en los primeros años de vida pues el punto de partida es el peor momento de nuestra historia reciente en términos de ahorro, gasto disponible sobre renta, empleo y posibilidad de apalancamiento. Personalmente sigo pensando que el problema de la digestión de tanta vivienda no está en los precios sino en la financiación. Un activo puede caer desde cien a una unidad que si no se dispone de la misma o se tiene la financiación necesaria al final es como si no se modificase el precio.

Pero es que hay más, el planteamiento sería entendible, que no razonable, en ausencia de competencia y en este caso la hay por partida doble con el resto de bancos y el propio mercado de segunda mano. Teniendo en cuenta que hay cerca de un millón de viviendas en stock, la proporción de viviendas de la Sareb frente a sus competidores es de 1 por cada 9. Para ser justos es cierto que el banco malo no venderá patrimonio en oficinas sino que buscará venderlo a través de bloques y a inversores institucionales. Pero el resto de la banca con activos adjudicados que no tiene problemas de capital, qué se creen que va a hacer, muy sencillo competir en precio pues gran parte de su cartera adjudicada ya está provisionada y lo podrán seguir haciendo si hay aval del Estado. Y en esas los fondos distress se frotarán las manos pues en cualquier caso ganan a nada que sepan moverse y cuenten con liquidez para invertir, cosa que ocurrirá sin necesidad de ofrecerles la ciudadanía.

Como conclusión les digo que como economista que soy, he aprendido que las experiencias en las que el capital público ha competido con el privado no son buenas pues la diferencia de criterio (beneficio-valor frente a función social-gasto público) siempre pondera hacia un lado y cuando parece que gana el Estado es a costa de su deuda. Y ya sabemos que la deuda de hoy es consecuencia del déficit y el gasto pasado.